明年起,“公摊面积”会不会取消?已购房者有没有补偿?答案来了

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5月6日,山东省住建厅发布通知要求,从2021年6月1日起,购房合同要标明套内建筑面积和公摊面积。此新规一发布,便被推上热搜,更引发了数以万计的民众“取消公摊面积”的强烈呼声。

我们注意到,在澎湃新闻发布的官方通稿下面,有近2万人参与谈论。其中点赞最高的一条留言是这样说的:取消公摊面积是民心所向。我们宁肯房价在实际面积的公开价格中涨,也不许房奴们不清不楚地处在消费暗区,明明白白货真价实的消费才是所有业主的心声。

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与此同时,我们也注意到,最近一段时间很多媒体均在有意暗示,“明年起,‘公摊面积’将全面取消”。更有一些个人媒体无比坚定地发言声称,“公摊面积取消后,国家会要求开发商对已购房者进行一定数额的资金补偿。”事实真的如此吗?今天我们就来给大家详细揭秘。

在回答该问题之前,我们先聊一聊“公摊面积”到底是什么?以及大家为什么都强烈支持取消“公摊面积”?

首先,房屋产权证书上建筑面积是100平,但是实际居住面积却只有不到70平,另外30多平被“偷”走的面积,就是困扰国人多年的“公摊面积”。有人形象地称之为“缩水房”,也有人用橘子皮和橘子瓤来类比“公摊面积”和“室内面积”。

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当然,公摊面积科学地解释是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、物业用房等。

值得一提的是,国际上一般都是按套内面积计算房子面积,压根没有“公摊面积”的概念。而且“公摊面积”也并非我们火山Club 。至于到底谁是首创,一直存在争议,有人认为是李嘉诚为了卖房子“化整为零”的一种聪明的促销手段,也有人认为其发明者是霍英东。但不管是谁发明的,可以肯定的是,公摊面积都是兴起于HK,后被引进到国内。不过,很多人可能不知道,起源于HK的公摊面积,早在8年前就被彻底废止了。

另外需要注意的是,中国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。换言之,公摊面积没有统一的标准,也没有设置上下限。再直白点说,一栋楼的公摊面积到底是多少,最终由开发商说了算,因为测绘机构是开发商多方面委托的。

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其次,为什么亿万民众迫切希望全面取消公摊面积?

我们总结认为原因有三个:第一,独立经济学家马光远曾经爆料,公摊面积可谓是开发商牟利的重要工具,因为公摊面积全国没有统一的标准,基本上都是开发商自行报数,这就为开发商牟利提供了方便,更有一些胆大的开发商甚至会偷偷篡改公摊面积,以此提高销售额。

更可恶的是,很多购房者虽然明知这种情况会发生,但仍然无法维护自身的合法权益,只能眼睁睁看着开发商得逞,自己吃“哑巴亏”,毕竟个人难敌行业潜规则。

一句话总结就是,公摊面积没有明确的标准,也没有设置上下限依据,不管公摊高低,最终全部都由购房者承担,这才是民众怨声载道的根本原因。

第二,公摊面积的出现,还让购房者不得不默默承受公摊对应的个人所得税、房屋契税、房屋维修基金、物业费、取暖费以及未来还可能出现的房产税、空置税等额外成本。也就是说,连同电梯井、管道井、垃圾道、变电室等产生的每个月的取暖费、物业费等也由业主承担。

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第三,最坑的是,现在越来越多开发商搞三千、五千一平的精装房。虽然开发商对精装房仍然按建筑面积出售,但实际上,建造过程中,却并不会对公摊部分进行和室内一样标准的装修。这就导致很多小区,室内精装交付,但公区部分基本全是毛坯状态。要知道,公区部分其实购房者也是支付了精装修费用的。

再者,我们注意到,很多人一口咬定“2022年起公摊面积将全面取消”的依据,来源于2019年2月18日住建部在《住宅项目规范(征求意见稿)》的16个字:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

很多人“顾名思义”,再加上喜欢顺着民众说他们喜欢听的,所以把该该征求意见稿里的该条款错误地、故意地解读成是“‘公摊面积’将全面取消”。很显然,这种观点是大错特错,而且严重误导了民众:一方面,住建部发布的该份文件是“征求意见稿”,换言之这只是一份调查意见文件,并不是官方正式文件。也就是说,文件中所说的一切都是假设性的,最终会不会实施还有待确定;另一方面,公摊面积事关重大,即使取消也不会一刀切全部取消,大概率和开征房产税一样,会先行在部分重点城市进行前期试点。

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公摊面积,短期内到底会不会取消,其实国家层面也早就给出了清楚的答案:1、早在2018年7月份,党媒新华社就发表文章表态,公摊长期存在并不一定意味着合理,但全面取消仍需较长时日;2、2019年2月24日央视新闻客户端发表标题为《公摊面积取消?这事不简单》的文章直言:“公摊面积”全面取消,这是错误理解。不仅如此,文章还援引西南财经大学教授、博士生导师刘璐的观点认为,类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。而且从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设、装修交付等方面,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

明年起,公摊面积会全面取消吗?到此答案已经很清楚了,真相已经大白了:公摊确实伤民,亿万民众也痛恨公摊面积久矣。但不管是网上传出来的所谓住建部文件依据,还是很多重要专家解读公摊面积将全面取消,都是不成立的。很多人信誓旦旦说,2022年公摊将取消,更是无稽之谈。事实上根据国家层面释放的消息来看,未来5年内公摊面积都不可能取消,尤其是入户大堂、电梯井这类“公摊面积”更没有取消的物理条件支撑。

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当然,一直以来以开发商为代表的少部分人其实是“反对取消公摊面积”的,他们的理由大抵有两个:其一、取消公摊面积,房价会上涨;其二、取消公摊面积,会影响房屋的品质。

事实上,这两种说法也是非常荒唐的。首先,公摊取消与否,房屋的总价是不变的,真正对房价起决定性作用的是供求,是地段、楼层、朝向,甚至开发商的品牌,物业的好坏。相反会降低购房者的未来资金压力,因为未来按套内计价,意味着房屋面积变小,所以对应的物业费、取暖费、契税、房屋维修基金等,也会变少;其次,重庆以及国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。重庆自2002年起就采取“套内计价”的方式,市场上依然出现了很多高品质的住房。所以,这种说法也是危言耸听。

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中长期来看,公摊面积会全面取消吗?答案是肯定的。因为公摊面积不合理,取消是必然,只是时间问题。法治青岛的评论员董楠也曾直言,每平米动辄数万元的商品房交易中,不该有如此草率的“公摊”规定存在。何况,购房者花钱买来一笔糊涂账,本身就不符合法律对消费者知情权的保护。

虽然公摊面积短期不可能取消,但是会进一步规范,尤其是对商品房市场在销售上的规范肯定会进一步加强。前面我们也说过了,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,对其进行改进非常有必要。这一次,山东省住建厅发文要求“商品房公摊面积应在合同中明确标注”,就是规范市场秩序的最好体现。这也是一个新的信号,意味着我们开始向优化公摊面积收费、保护购房者的权益前进了一大步。

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既然“取消公摊面积”是错误解读,那么基于此而引发的“是否对已购房者进行补偿”更是无稽之谈。事实上,我们仔细想想也会明白,即便未来公摊面积真的取消,也不可能对已购房者进行补偿。理由有两个:其一、开发商吃进肚子里的绝对不可能吐出来,更何况很多开发商已经转行或不复存在了;其二、补偿不起。我们算一笔账大家就明白了:一个1000户的小区,按每户公摊面积20平,房子单价10000元/平计算,仅公摊面积这一项开发商就要退回2亿元,这可不是一笔小数目。所以,大家也别幻想着“天上掉馅饼”了。

标签: 今年买房有公摊面积

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